La COMAP definió los detalles y características para promover las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles y urbanizaciones de iniciativa privada.
Compartimos el análisis profesional a parte del prestigioso estudio jurídico FERRERE.
El 23 de julio, la COMAP anunció la entrada en vigor de la Circular Nº 5/021 que modifica algunas de las definiciones y características para promover las actividades de construcción destinadas a la venta o arrendamiento de inmuebles, y para urbanizaciones de iniciativa privada, sustituyendo la Circular Nº 6/020.
A continuación, resumimos las principales novedades:
Cambios en las formalidades de los proyectos de Gran Dimensión Económica
Definición de “Único Proyecto Integrado”
La nueva Circular establece que el proyecto podrá desarrollarse en uno o más padrones, definiendo para este último caso el concepto de Único Proyecto Integrado. Estos proyectos deberán cumplir con las siguientes condiciones, modificando la definición dada por la Circular N° 6/020:
- Todos los subproyectos deben ser desarrollados bajo una única razón social.
- Cumplir los porcentajes de áreas destinadas a uso común en todos los subproyectos.
- Los subproyectos deben ser clasificados todos bajo el mismo criterio (obra nueva u obra en curso, de acuerdo al Artículo 2 de los Decretos reglamentarios (329/016 o 138/020).
- Las unidades de cada subproyecto pueden compartir el área de uso común a la que refiere la Circular. Esto debe establecerse en el Reglamento de Copropiedad.
- En ningún caso se aceptarán proyectos de construcción de una sola unidad de vivienda u oficina.
Cómputo del cronograma de inversiones
Se agregan consideraciones específicas para:
- proyectos de Urbanizaciones;
- proyectos mixtos (es decir, proyectos de Urbanización y de construcción de viviendas u oficinas) y
- los subproyectos (Proyecto de Inversión Integrado):
- Urbanizaciones:el cronograma de inversiones podrá comenzar desde que se obtenga el Permiso de Construcción o en su defecto desde la autorización para construir obra de infraestructura que otorga la Intendencia.
- Proyectos mixtos y Subproyectos:se considera el primer Permiso de Construcción (total o parcial).
Inversiones elegibles
Se detallan las definiciones y condiciones de elegibilidad para las inversiones en obra civil, bienes muebles destinados a las áreas de uso común y equipamiento y maquinarias destinadas a la Obra Civil.
Obra Civil:
En el caso de las inversiones destinadas a la Obra Civil, se destacan las definiciones dadas por la circular para los proyectos de urbanización. Específicamente, se destaca lo siguiente:
- Además de las inversiones ejecutadas dentro del padrón de propiedad privada, se consideran elegibles las inversiones ejecutadas fuera del padrón en propiedad pública necesarias para proporcionar el acceso a los servicios esenciales.
- Urbanizaciones en padrones que no son propiedad horizontal: se consideran elegibles las inversiones correspondientes al desarrollo de recreativo público y la construcción de calles internas que posteriormente deban ser cedidas a la Intendencia, siempre que sean ejecutadas dentro del padrón asociado al proyecto.
Bienes muebles destinados a las áreas de uso común:
- Se definen como las inversiones en mobiliario y equipamiento destinadas a áreas de uso común, los cuales se ubican dentro de áreas de circulación. Estas áreas no se consideran para calcular el área de uso común.
Equipamiento y maquinarias destinadas a la Obra Civil:
- Son los equipos y maquinarias necesarias para ejecutar la Obra Civil que integra el proyecto promovido. Es condición excluyente que su vida útil finalice concomitantemente con la ejecución de las obras.
Porcentajes requeridos y definiciones de Áreas de uso común
Porcentajes requeridos:
La circular determina distintos porcentajes de Áreas de Uso Común en función del tipo de proyecto de Gran Dimensión Económica:
- Proyectos de construcción de viviendas y/o oficinas que no se realicen en urbanizaciones:no se introducen modificaciones a los porcentajes requeridos de áreas de uso común respecto a las definiciones de los Decretos Reglamentarios y sus modificativos (329/016 o 138/020).
- Proyectos de urbanizaciones que concluyen en la etapa de loteo:
- Inversión menor a UI 60 MM: se requerirá un 5% del área destinada a uso común
- En los demás casos el porcentaje requerido será un 10%.
- Proyectos de urbanizaciones que no concluyen en la etapa de loteo:
- No se requiere un área destinada al uso común en el caso de los Proyectos de construcción de viviendas y/o oficinas en urbanizaciones bajo la normativa de propiedad horizontal.
Definiciones:
La nueva Circular mantiene las definiciones de Área de uso común dadas por la circular 6/20 para el caso de proyectos destinados a construcción de viviendas u oficinas en los literales a) y b). Para el caso de los proyectos de urbanizaciones, la nueva circular incluye además dentro del literal a) lo siguiente:
- Tajamares por lagos en los proyectos de urbanizaciones dentro del literal a) y establece la definición dada por el artículo 48 de la Ley 17.292 para toda la caminería interna que puede ser incluida.
- Incorpora nuevas áreas a ser consideradas como áreas de uso común para los proyectos de urbanizaciones (no comprendidos en la normativa anterior). Estas áreas son las referentes al desarrollo recreativo y construcción de calles internas que posteriormente se deban ceder a la Intendencia Departamental correspondiente.
Contenido: FERRERE a través de los profesionales Federico Monetti, Isabel Laventure, Sebastián Ramos, y Federico Campagna.