El senador Jorge Saravia (Concertación Nacional Republicana) presenta un proyecto de ley para regular la operativa inmobiliaria integral
A continuación la Exposición de motivos y el articulado.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
El proyecto que se trata de impulsar regula tanto la actividad como a los actores inmobiliarios, actividad que va creciendo cada día mas y que necesitan una regulación.
En un país donde lo que se busca es la estabilidad como forma de
atraer inversiones, donde el propietario, interesado, inquilino, etc. encuentren la tranquilidad de ánimo y de espíritu, donde su confianza se convierta en responsabilidad por parte de los que formalizarán su oferta, se entiende que aquellos que prestan servicios inmobiliarios deben ofrecer y vender una imagen de seguridad y confiabilidad, deben establecerse normas precisas, claras y la formalización de la práctica regular de la intermediación como trabajo, así como una optimización de la actividad desarrollada.
Los actores que intervienen de dicha prestación de servicios, hoy, no necesitan registro, ni profesión, ni solidez, ni conocer claramente las reglas del sistema, incluso sin brindar garantías a los usuarios. Es así, que se entiende necesario crear una regulación efectiva y que verse e integre las diferentes profesionalizaciones, dentro de la actividad inmobiliaria en su conjunto y como un todo.
Tomando como base el proyecto presentado por las Asociaciones, Cámaras y Colegios, ponemos a consideración el presente proyecto de ley que intenta regular la operativa inmobiliaria integral.
Donde se establece claramente: los conceptos tanto del actor como de la propia actividad inmobiliaria; se crea un Registro Nacional que dependerá del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, el cual estará a cargo de una Comisión Administradora Honoraria, estableciéndose su competencia, los requisitos para obtener la Matrícula, la que será expedida por el Registro y de la cual se destaca la constitución de garantía suficiente que avale su solidez patrimonial; quiénes están inhabilitados para acceder a ella; los honorarios de los Operadores; los derechos y obligaciones de los mismos; las clases de sanciones en caso de violación de las normas; y como disposiciones transitorias se regula la actividad hasta tanto no se formalice la profesión universitaria del Operador Inmobiliario, como puntos destacados entre otro. Se deja a la reglamentación los detalles para su implementación.
JORGE SARAVIA
SENADOR
PROYECTO DE LEY
SE REGULA LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y LA ACTIVIDAD Y DE LOS OPERADORES INMOBILIARIOS
Art. 1. La presente ley regula la actividad inmobiliaria y la de los operadores inmobiliarios, que tenga por objeto intermediar en el arrendamiento o enajenación, asesorar, gestionar, tramitar, administrar, promover su venta o compra de inmuebles, construidos o a construir y/o los derechos que sobre ellos recayeren, y establecimientos comerciales, por cuenta de terceros.
Art.2. Se considerarán Operadores Inmobiliarios, las personas físicas o jurídicas que estén debidamente matriculados e inscriptos en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, el cual se crea por la presente ley, que realicen la actividad inmobiliaria referida en el artículo Nº 1.
Art.3. Créase bajo la órbita del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente; el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarias, que ejerzan la actividad inmobiliaria referida en el art. Nº 1.
El referido registro estará a cargo de una Comisión Administradora Honoraria integrada por un representante de: i MVOTMA; ii MEF; iii MTSS; iv MTyD; v y por 3 operadores inmobiliarios y sus respectivos suplentes, inscriptos y matriculados en el presente registro designados por el sector Privado Inmobiliario; conforme al Decreto que reglamentará la presente ley; durarán dos años consecutivos. Sin perjuicio de lo dispuesto en los art 15, 16, 17 y 18 de esta ley, las sanciones que disponga el Registro deberán ser homologadas por el MVOTMA y podrán ser impugnadas según lo dispuesto por el artículo 317 de la Constitución.
Art. 4. Para inscribirse y obtener la matrícula en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
a. Ser ciudadano natural o legal de la República Oriental del Uruguay; con residencia de acuerdo a lo dispuesto por el art 75 de la Constitución de la República.
b. Ser mayor de edad; y hallarse en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles;
c. Que los titulares de empresas unipersonales o representantes de personas jurídicas, posean título universitario de Operador Inmobiliario;
d. Constituir domicilio dentro de la República Oriental del Uruguay;
e. Constituir y mantener una garantía suficiente, ante el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, mantenimiento de la integridad de la profesión, que avale su solidez patrimonial; el que se categorizará según su antigüedad en el ejercicio de la actividad o profesión inmobiliaria; según la siguiente escala:
i. Sin antigüedad, o con antigüedad inferior a los cinco (5) años,
ii. Antigüedad superior a los cinco (5) años,
Y de acuerdo al tipo de actividad a desarrollar; según la siguiente escala:
iii. Administración de Gastos Comunes,
iv. Administración de Propiedades Inmuebles,
v. Intermediación en la enajenación o el arrendamiento de Inmuebles, o de sus derechos emergentes,
vi. Promoción para enajenación de inmuebles construidos o a construir;
No obstante lo dispuesto en el presente literal el Operador Inmobiliario queda facultado a gravar bienes a favor del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente por el valor de las garantías requeridas.
Las empresas de Servicios Turísticos Inmobiliarios que hayan constituido garantía según el Decreto Nº 385/94 y modificativas, serán tenidas en cuenta a los efectos de constituir las garantías dispuestas por el presente literal.
f. Acreditar estar inscripto ante organismos tributarios y/o de previsión social, y en su caso Caja de Profesionales Universitarios del Uruguay, Caja Notarial.
g. No haber sido condenado por la justicia penal por la comisión de delitos contra la fe pública, contra la propiedad, contra la economía y la hacienda pública.
Art. 5. Al Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, le competen las siguientes funciones:
a. Expedir y Registrar la matrícula al Operador Inmobiliario.
b. Fiscalizar y controlar la actividad inmobiliaria y a los Operadores Inmobiliarios.
c. Sancionar los casos de contravención a las disposiciones de la presente ley, a las normas reglamentarias que regulen el ejercicio de la actividad inmobiliaria.
d. Categorizar o clasificar a los Operadores Inmobiliarios, de acuerdo a la función a desempeñar y la fianza.
e. Dar publicidad a las inscripciones o modificaciones en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios y las sanciones impuestas a los operadores inmobiliarios por contravención a la presente ley o a la Ley Nº 17.250 (Ley de Defensa del Consumidor).
Art. 6. Se inhabilitará a ejercer la actividad inmobiliaria a:
a) Personas declaradas judicialmente incapaces.
b) Inhabilitados judicialmente.
c) Suspendidos o excluidos en el ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria.
d) Condenados por la justicia penal por la comisión de delitos contra la fe pública, contra la propiedad, contra la economía y la hacienda pública.
Art. 7. Los Operadores Inmobiliarios regularán sus derechos y obligaciones por el contrato de mediación o de mandato, que suscribirá por escrito con el comitente y se establecerá el encargo de uno o más de los negocios mencionados en el artículo Nº 1 de la presente ley, sin que exista entre ambos vínculo de dependencia o sociedad, mediante el pago de honorarios.
Art. 8. El contrato referido, deberá contener necesariamente la identificación del operador inmobiliario, tareas, negocios pretendidos y las modalidades de la contratación, importe de los gastos. Las partes podrán pactar la autorización exclusiva del comitente al operador inmobiliario y el plazo de vigencia, sin perjuicio de su renovación, la cual no podrá ser automática.
Art. 9. El corredor inmobiliario matriculado tiene derecho al cobro de sus honorarios o comisión de cada una de las partes, sólo si el negocio pretendido se concluye por efecto de su intervención. Se entiende por conclusión, al perfeccionamiento del contrato definitivo.
La medida de la remuneración y la proporción en que ésta debe abonarse por las partes, podrá pactarse libremente. Teniendo en cuenta que:
A) Para el caso de compra ventas de inmuebles el honorario no podrá exceder de un 3 por ciento con impuesto incluidos.
B) Para el caso de arrendamientos, el honorario no podrá exceder de un 2 por ciento con impuestos incluidos, del monto total de los arrendamientos devengados. En este porcentaje estará incluido el honorario del contrato de arrendamiento previsto en el art. 108 de ley 14219.
Los contratos no podrán contener obligaciones del comitente sin contraprestación del corredor.-“
Art.10. El plazo máximo para hacer efectivo el derecho al cobro de honorarios emergentes de la actividad inmobiliaria o de su cometido efectivamente realizado, se fijará de acuerdo a los plazos de prescripción establecidos en el Código Civil.
Art. 11. Son derechos de los Operadores Inmobiliarios:
a. Ser los únicos en realizar las actividades inmobiliarias referidas en el artículo Nº 1 y reclamar el cobro de honorarios por realizar dicha actividad.
b. Desarrollar su actividad con la liberalidad de una profesión.
c. Percibir gastos del comitente del negocio y honorarios.
d. Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos, entidades del Estado y particulares, los informes y certificados necesarios para el fiel cumplimiento de su actividad.
e. Efectuar tasaciones o avalúos periciales, informando el valor de mercado de inmuebles particulares, oficiales, judiciales o extrajudiciales, de establecimientos comerciales, y de precios de arrendamiento.
f. Desempeñarse como Prestadores de Servicios Turísticos Inmobiliarios o integrar empresas que realicen dicha actividad.
g. Solicitar por escrito las propuestas u ofertas de un negocio encomendado.
Art. 12. Son obligaciones de los Operadores Inmobiliarios debidamente matriculados y registrados:
a. Proponer los negocios con exactitud, claridad y en idioma español.
b. Consignar su número de matrícula, en toda documentación y publicidad o negocio que realicen.
c. Comunicar a las partes las circunstancias que obren en su conocimiento relativas a la valoración y seguridad del negocio, o que puedan influir sobre la conclusión del mismo.
d. Realizar publicidad precisa e inequívoca, evitándose toda información que pueda inducir a errores, siendo aplicable lo dispuesto por el Capítulo IX de la ley Nº 17.250.
e. Cumplir con las obligaciones tributarias y las impuestas a los proveedores de servicios por la Ley Nº 17.250, de 11 de agosto de 2000.
f. Cumplir en lo pertinente con lo establecido en la Ley 17.835.
g. Los inventarios del estado de conservación de la finca que se efectúen antes e la suscripción de los contratos de arrendamiento deberán ser efectuados por el arrendador cuando éste sea un operador inmobiliario. En caso de tratarse de un particular, la habilitación deberá realizarse a través del Registro de Operadores Inmobiliarios dependientes del Ministerio de Turismo y Deporte. En todos los casos los inventarios se realizarán de acuerdo a los requisitos y con las formalidades que se establezcan en la reglamentación de la presente ley. (posibilidad de crear un formulario tipo)
Art. 13. Los corredores inmobiliarios son solidariamente responsables hasta el monto de su comisión junto a los propietarios de inmuebles por los vicios que tuviera la cosa y de la que debieran estar enterados aplicando la diligencia de un buen padre de familia.
Únicamente la enumeración de los vicios en la escritura de compraventa o el contrato de arrendamiento, exonerará al corredor inmobiliario de responsabilidad, no admitiéndose cláusulas genéricas como las que expresan que el adquirente recibe la cosa en el estado en que se encuentra.
Art. 14. Está prohibido a los Operadores Inmobiliarios:
a. Aceptar encargos, si les consta que el comitente otorgó con anterioridad a la concreción del mismo negocio a otro Operador Inmobiliario; sin antes solicitar por escrito la revocación del vigente.
b. Retener indebidamente documentación o valores que pertenezcan a sus comitentes.
c. Procurar clientes por medios incompatibles con el decoro, la dignidad y la probidad de la profesión.
d. Representar a ambas partes intervinientes en un negocio, si éstas no han sido debidamente notificadas de su doble función.
e. Contratar para sí, su cónyuge o sus asociados directa o indirectamente y con ascendientes o descendientes hasta el primer grado, en los negocios encargados por su comitente, salvo que éste preste su consentimiento por escrito.
f. Permitir expresa o tácitamente que su nombre y matrícula sea utilizado por terceros.
g. Ejercer actos inherentes a la actividad inmobiliaria cuando estén inhabilitados.
Art.15. El Registro iniciará los procedimientos de oficio o a instancia de cualquier persona. El procedimiento para la aplicación de sanciones deberá observar las garantías del debido proceso, dándose vista de las respectivas actuaciones a los involucrados y posibilitándose el pleno ejercicio del derecho de defensa con articulación de descargos por los afectados por la medida.
Las sanciones se graduarán de acuerdo a la gravedad de la infracción y a los antecedentes del infractor, conforme a lo que se establece por esta ley.
Art. 16. El incumplimiento de las disposiciones de esta Ley y su Reglamentación por parte de los operadores inmobiliarios inscritos en el
Registro, sin perjuicio de las sanciones derivadas de la aplicación de otras disposiciones legares y reglamentarias, dará lugar a las siguientes sanciones:
I- Amonestación;
II- Apercibimiento;
III-Multa de hasta 75.000 UI;
IV- Suspensión de la inscripción en el Registro hasta por 90 días hábiles; y
V- Revocación del ejercicio de la matrícula.
Art. 17. El Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios podrá suspender en la habilitación en el ejercicio de su matrícula de hasta dos (2) años a los operadores inmobiliarios que:
a. Infrinjan las normas de conducta enumeradas en el Artículo Nº 13, Nº 14.
b. Hayan sido sancionados en los tres (3) últimos años al del ejercicio, con más de dos (2) multas e incurran en algún acto que merezca una sanción similar.
c. Hayan sido condenados a la pena establecida en el artículo Nº 77 del
Código Penal.
Art. 18. El Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios podrá revocar la matrícula de operador inmobiliario cuando:
a. No se mantenga o no se constituya fianza de acuerdo a lo dispuesto por el artículo Nº 5 literal e) de la presente ley.
b. Haya sido sancionado en los últimos cinco años con más de dos suspensiones, sin perjuicio de la elevación de antecedentes a la
Justicia competente si hubiere lugar.
c. Haya sido condenado por la justicia penal por la comisión de delitos contra la fe pública, contra la propiedad, contra la economía y la hacienda pública.
Art. 19. Los Jueces y Tribunales comunicarán al Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, las inhabilitaciones, declaración de incapacidad, los procesados y/o condenados por la justicia penal.
Art. 20. Las personas físicas o jurídicas que acrediten dentro de un plazo de ciento ochenta días corridos y perentorios, a la fecha de promulgación de la presente ley, el ejercicio efectivo e ininterrumpido de la Actividad inmobiliaria referida en el artículo Nº 1 de la presente Ley, durante dos (2) años en los últimos cinco (5) años; serán inscriptos en el Registro Nacional de Operador Inmobiliario del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social con prescindencia del requisito establecido en el literal c) del artículo Nº 5 de la presente Ley. mediante exhibición de las constancias de inscripción y estar al día con el pago de sus obligaciones tributarias y/o previsionales y en su caso Caja de Profesionales Universitarios del Uruguay y Caja Notarial.
Los profesionales que además del ejercicio liberal de su profesión ejerzan esporádicamente la actividad descrita en el Art. 1º de la presente ley podrán asimismo obtener la matrícula de Operador Inmobiliario.
JORGE SARAVIA
SENADOR